Bruksvärdessystemet ger löfte om skäliga hyror. Men är så fallet? Foto: Aleksandr Davydov / Mostphotos


Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra, är titeln på en doktorsavhandling som har skakat om på den svenska bostadshyresmarknaden och som nyligen har uppmärksammats i branschtidningen Fastighetstidningen (nr 04/2020: ”Hon ställer bruksvärdessystemet inför skranken”). Personen bakom är Haymanot Baheru, nybliven juris doktor med särskilt intresse för bostadsmarknadsfrågor. Hon berättar att avhandlingen är den första i sitt slag på ämnet och att den lades fram i samma stund som flera reforminriktade utredningar om hyressättning blev tillsatta av regeringen.

– Denna avhandling har skapat nya förutsättningar för lagstiftaren eftersom kunskapen om hyressättningsregleringens utformning och tillämpning hittills har varit ytterst begränsade, bitvis okända. Ska man leverera banbrytande forskning, är det lika bra att göra det nu, säger Haymanot.
 

Bruksvärdessystemet – en beteckning att ifrågasätta

Haymanot Baheru, är utsedd till utredningssekreterare i den mest kontroversiella av de tre utredningarna om hyressättning: ”Fri hyressättning vid nyproduktion”. De övriga två utredningarna, ”Mer effektiva hyresförhandlingar” respektive ”Läge och kvalitet i hyressättningen”, tar sikte på bruksvärdessystemets centrala komponenter – hyresförhandlingarna och bruksvärdessystemets tillämpning.

Syftet med bruksvärdessystemet sägs vara att ge skydd till hyresgästens direkta besittningsrätt till en hyresrättslägenhet. Av besittningsrätten framgår bland annat att en hyresgäst inte ska behöva flytta på grund av att hyresvärden begär en oskäligt hög hyra. Om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyran ska hyresnämnden fastställa vad som är ett skäligt belopp enligt bruksvärdessystemet.

Med bruksvärde avses i detta fall det praktiska värde en lägenhet har ur hyresgästens synvinkel och avgörs av flera faktorer så som storlek, planlösning, standard, geografiskt läge och andra egenskaper som är av betydelse för den boende. För att bedöma hur skälig hyran på en bostad är så ska den därför ställas i jämförelse med hyran på andra lägenheter med samma bruksvärde. Om hyran avviker påtagligt från en etablerad hyresnivå för de jämförbara lägenheterna, är den oskälig. Det är en princip som Hyresgästföreningen förespråkar och anser är nödvändig för att skapa en rättvis hyresmarknad men ställer man frågan till Haymanot Baheru som haft systemet under lupp, så blir svaret annorlunda.

– Sedan införandet har bruksvärdessystemet fått en helt annan innebörd än den formella beskrivningen av systemet och handlar idag ytterst om prissättning i relation till kollektivt förhandlade hyror. Bostadshyresmarknadens organisationer, främst Hyresgästföreningen, har på det viset fått en synnerligen omfattande makt över hyresbildningen säger Haymanot och tillägger:

– I avhandlingen skriver jag att själva beteckningen bruksvärdessystem är missvisande eftersom just bruksvärdesreglernas betydelse för systemet är gravt underordnat numera. Hyran sätts ytterst sällan av hyresnämnderna. Dessutom ger bruksvärdesreglerna uttryck för en metod som knappt kommer till användning. När hyran väl prövas av hyresnämnderna sätts den skäliga hyran nämligen nästan alltid efter en diskretionär bedömning, ”allmän skälighetsbedömning”, och oavsett metod är de kollekt förhandlade hyrorna normerande. Pristaket på marknaden genereras därför av det kollektiva förhandlingssystemet även när det inte är uttalat att det ligger till grund för hyressättningen.


Ståndpunkter av intresse för så väl hyresvärdar som hyresgäster

Haymanot är inte intresserad av att ta ett ställningstagande i debatten om avreglering av bruksvärdessystemet utan menar att hennes avhandling i första hand är en utredning av rådande regelverk. Kontroversen av hennes djupdykning visar dock på flera ståndpunkter av intresse för så väl hyresvärdar som hyresgäster.

– Den huvudsakligen kontroversen av min avhandling är kanske den om organisationernas successiva maktövertag från staten. Prisregleringen upprätthålls i själva verket utan direkt inblandning från statsmakten.

Det andra är mitt ställningstagande i fråga om betydelsen av konventionsrättens skydd för den privata äganderätten för hyresvärdar på den enskilda sektorn. Det finns skäl att ifrågasätta om den privata äganderätten, såsom den skyddas enligt europakonventionen, inte inskränks godtyckligt i bruksvärdessystemet.

Det tredje är mitt ställningstagande emot organisationernas buzzword, "systematisk hyressättning". Det är bara en snygg benämning på avtal om horisontell prissamverkan, något som under inga omständigheter ens får förekomma på hyresmarknaden ur konkurrensrättsligt hänseende.

Det fjärde är att systemet har tappat slutkundsperspektivet - man har glömt bort hyresgästerna. Bruksvärdessystemets utveckling har skapat en situation där hyresgäster svårligen kan förutse utvecklingen av sina boendekostnader eller förstå varför de betalar en viss hyra. Även om besittningsskyddet motiverar prisregleringen, finns det ingen koppling mellan prisets reglering, revidering och omställning, och det personliga hyresavtalet. Det är hemligheten bakom det systembetingade problemet med de så kallade ”renovräkningarna” där hyresvärdar renoverar så mycket att hyresgästen inte har råd att flytta tillbaka efteråt.

Övriga kontroverser kommer väl fram senare, när folk har hunnit sätta sig in i avhandlingens alla delar, avslutar Haymanot.
 

Om Haymanot Baheru

Haymanot Baheru

Juris doktor Haymanot Baheru är verksam vid Stockholm Centre for Commercial Law, Juridiska fakulteten, Stockholms universitet, och har specialiserat sig på bostadsmarknadsfrågor. Hon disputerade den 5 juni 2020 på avhandlingen ”Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra”.

Haymanot Baheru är utredningssekreterare i den nyligen tillsatta utredningen "Fri hyressättning vid nyproduktion" (Ju 2020:10).

Läs mer om Haymanot Baheru.